Boenhet i eksisterende bolig

Etablering av selvstendig boenhet som er fysisk adskilt i eksisterende bolig er søknadspliktig. Ved søknad om en ny boenhet stiller kommunen krav til at det brukes kvalifiserte foretak med ansvarsrett.

Tiltaket må ikke komme i strid med eksisterende reguleringsbestemmelser eller kommuneplan. Nye boenheter i LNF-områder tillates i utgangspunktet ikke. I enkelte tilfeller kan det søkes om dispensasjon fra disse bestemmelsene.

Areal

I de fleste områder som er regulert til frittliggende boligbebyggelse eller som i kommuneplanens arealdel er avsatt til boligformål, kan det oppføres en sekundærleilighet inntil 60 m² i tillegg til hovedboligen, jf kommuneplanens arealbestemmelser. Hver boenhet skal ha 50 m² uteoppholdsareal (MUA). Sjekk regulering, da det kan være spesielle forhold på din eiendom.

Romhøyden i oppholdsrom i boenhet bør være minimum 2,4 m i de deler av rommet som forutsettes møblert, og ikke lavere enn 2,2 m utenfor møbleringssone. Romhøyde i bod, bad og toalett bør ikke være lavere enn 2, 2m. For en boenhet anbefales et minimumsareal på 7 kvadratmeter for rom for varig opphold. NB. Andre regler på bestående boliger før 1. juli 2011. Se link til Direktoratet for byggkvalitet: enklere å ta i bruk bod loft og kjeller som oppholdsrom

Boenhet skal ha innvendig oppbevaringsplass eller bod på minimum 3 m² BRA. For 1-roms leiligheter kan innvendig oppbevaringsplass eller bod være 1,5 m² BRA eller minimum 2 løpemeter skap. Boenhet skal i tillegg ha oppbevaringsplass eller bod på minimum 5 m² BRA for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. For 1-roms leiligheter kan arealet for den enkelte boenhet halveres.

Sekundærleilighet skal i utgangspunktet innredes i boligen.

Sikkerhet ved brann

Hver boenhet skal være en egen branncelle. Det innebærer at skillet mellom boenhetene skal motstå brann og røyk i minst 30 minutter, slik at de som er i boenheten som ikke brenner, har rimelig tid til å bli varslet og å rømme.

Boenheten skal ha minst to tilfredsstillende rømningsveier, og minst annethvert rom for varig opphold, skal ha rømningsvindu.

Rømningsvindu må ha høyde minimum 0,6 m og bredde minimum 0,5 m. Summen av høyde og bredde må være minimum 1,5 m. Svingvinduer med dreieakse, må ha tilsvarende effektiv åpning.

Vinduer i skrå takflater er vanligvis ikke egnet som rømningsvindu og tillates svært sjeldent.

Røykvarslere i boliger må dekke områdene kjøkken, stue, sone utenfor soverom og tekniske rom. Det må være minst én røykvarsler pr. etasje. Røykvarslere må plasseres slik at alarmstyrken er minst 60 dB i oppholdsrom og soverom når mellomliggende dører er lukket. Samtidig stilles det krav til eget brannslokningsapparat eller brannslange.

Miljø og helse

For å oppnå minstekrav til dagslys, bør vinduene utgjøre minst 10% av gulvarealet. Dette gjelder dersom man har noenlunde fritt utsyn til himmelen. Står det bygninger, fjell eller lignende i veien bør man ha større glassflate.

Vinduene i rom for varig opphold bør gi mulighet for utsyn i området 0-1,8 m over gulvet. I stue må minst ett vindu ligge maksimum 1 m over gulvnivå slik at det oppnås tilfredsstillende utsyn for både stående og sittende. Det bør tilstrebes sikt til grøntområder der dette er mulig.

Du behøver ikke lydisolere mellom rom inne i selve boenheten. Derimot stilles det krav til vegger og etasjeskillere mellom to boenheter.

Radon:

Strålevernforskriften stiller krav til radon i utleieboliger. Alle utleieboliger skal ha så lave radonnivåer det er praktisk mulig å få til, og årsmiddelverdien skal være under 200 Bq/m3. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Du kan lese mer om radon her.

Krav til ekstra boenhet

  • Minst 150 m² uteareal (MUA). Sjekk reguleringen for din eiendom 
  • Nødvendig parkeringsdekning på egen eiendom. Sjekk reguleringen for din eiendom
  • Utsikt/utsyn fra alle oppholdsrom
  • Rømningsveier: dører og vinduer
  • Lydkrav, etasjeskille og/eller vegg (luft og trinnlyd)
  • Brannkrav
  • 5 m² utvendig sportsbod pr. boenhet
  • 3 m² innvendig bod

"Hybel"

Enheter som ikke er fysisk adskilt fra eksisterende bolig betegnes "hybel".

Våren 2014 foreslo regjeringen en rekke forenklinger i Plan- og bygningsloven, disse ble vedtatt av Stortinget i juni 2014. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har laget følgende presisering om krav til søknad om utleie i del av egen bolig: 

Utleie av del av eksisterende bolig kan skje uten krav til søknad og fulle kvalitetskrav til egen boenhet.Det ble påpekt at en ny boenhet må være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen, og det er først da at søknadsplikten og materielle krav vil gjelde.

Kvalitetskrav for boligrom finner du hos Direktoratet for byggkvalitet.

Kontaktinfo

Byggesak
E-post
Telefon 476 73 180

mandag til onsdag kl. 9–15
fredag kl. 12–15

Gipø Øst
Hjemsengveien 7
3140 Nøtterøy

Ekspedisjonen ligger i 2. etasje

Fant du det du lette etter?